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부동산 매매를 진행할 때, 부동산 중개업자가 실제 매매 금액보다 높은 금액으로 계약서를 작성하라고 권유하는 경우가 있습니다. 보통 이러한 요청은 구매자의 대출 승인을 유리하게 만들기 위한 목적으로 제시됩니다. 하지만 이는 법적으로 매우 위험할 수 있으며, 여러 가지 법적 문제를 초래할 가능성이 큽니다.
1. 부동산 매매계약서 금액 조작, 합법인가?
매매계약서를 실제 거래 금액과 다르게 작성하는 것은 부동산 실거래 신고 위반 및 대출 사기에 해당할 수 있습니다. 한국에서는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 실제 거래된 금액 그대로 신고해야 하며, 이를 위반하면 처벌받을 수 있습니다.
관련 법률
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조: 부동산 거래 시 실거래가를 정확히 신고해야 하며, 허위 신고 시 과태료 부과
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조: 허위 신고 시 매도인·매수인 모두에게 거짓 신고한 금액의 최대 5% 과태료 부과 가능
- 형법 제137조(허위 공문서 작성 및 행사): 공공기관에 허위 거래 신고 시 처벌 가능
즉, 계약서상 매매가를 실제보다 높게 작성하면 불법이며, 적발될 경우 과태료 및 법적 처벌을 받을 수 있습니다.
2. 왜 부동산이 실거래가보다 높은 금액을 요구할까?
부동산 중개업체가 실거래가보다 높은 금액을 요구하는 주된 이유는 다음과 같습니다.
- 매수인의 대출 한도 증액
은행은 주택담보대출(LTV, DTI 등)을 산정할 때 매매계약서상의 금액을 기준으로 합니다. 따라서 매매가를 높이면 대출 가능 금액이 증가할 가능성이 있습니다. 하지만 이는 금융기관을 속이는 행위로 대출 사기에 해당할 수 있습니다. - 주택 시세 상승 효과
특정 지역의 부동산 가격을 높이기 위해 거래가보다 높은 금액을 기재하는 경우가 있습니다. 이는 부동산 시장 교란 행위로 적발될 경우 정부의 조사를 받을 수 있습니다. - 추후 되팔 때 유리함
높은 가격으로 계약서를 작성하면 향후 매도 시 가격을 더 높게 설정할 수 있는 장점이 있을 수 있습니다. 하지만 이는 시장 조작 및 세금 문제로 이어질 수 있습니다.
3. 높은 금액으로 계약서 작성 시 발생할 문제
실거래가보다 높은 금액을 계약서에 작성하면 다음과 같은 문제점이 발생할 수 있습니다.
1) 허위 신고로 과태료 부과
- 앞서 설명한 대로 실거래 신고 위반 시 매도인·매수인 모두 과태료 부과 대상이 됩니다.
- 정부는 국토교통부 실거래가 시스템 및 금융기관 데이터를 활용해 허위 신고 여부를 감시하고 있습니다.
2) 대출 사기 및 법적 처벌
- 실제 거래 가격보다 높은 금액으로 대출을 받는 행위는 금융 사기로 간주될 수 있습니다.
- 은행이 이를 문제 삼을 경우 대출금을 회수하거나 법적 조치를 취할 수 있습니다.
3) 세금 부담 증가
- 부동산 양도소득세 및 취득세는 계약서상의 매매 금액을 기준으로 부과됩니다. 즉, 실거래가보다 높은 가격으로 계약하면 불필요한 세금이 추가될 수 있습니다.
- 추후 부동산을 되팔 때도 실제보다 높은 취득가로 신고했기 때문에 예상치 못한 손해를 볼 가능성이 있습니다.
4) 법적 분쟁 발생 가능
- 매매 이후 매수인이 금융기관이나 세무당국에 문제를 제기할 경우, 허위 신고가 드러나 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.
- 매수인이 향후 계약 무효 소송을 제기할 가능성도 존재합니다.
4. 올바른 부동산 매매 계약 방법
- 실제 거래 가격을 정확히 계약서에 기재
- 부동산 실거래 신고는 정직하게 진행
- 중개인이 허위 금액 기재를 요구하면 거절
- 대출 한도를 높이기 위한 꼼수를 피하고, 정당한 방법으로 대출 상담 진행
결론: 부동산 실거래 신고는 투명하게
부동산 매매 시 실제 거래 금액보다 높은 가격으로 계약서를 작성하는 것은 불법이며 법적 처벌의 위험이 큽니다.
부동산 중개업자가 이를 요구할 경우, 즉시 거부하는 것이 가장 안전한 선택입니다. 정부의 부동산 실거래가 시스템이 점점 정교해지고 있어, 허위 신고가 적발될 가능성이 매우 높아졌습니다.
절대 불법적인 방법으로 계약서를 작성하지 말고, 합법적인 방법으로 부동산 거래를 진행하세요.